钢结构住宅工程建设全过程技术与管理要点解读

目前的常用做法是采用BIM建筑信息模型，好在钢结构住宅标准层多，户型标准化程度高，大部分的项目中，BIM建筑信息模型一般只需要做一层，或一个标准单元即可。BIM信息模型可以有效检查碰撞，真实的反映钢梁开孔等信息。

4、装配率、新技术应用与综合造价的平衡

        装配率指标是目前政府推动装配式建筑的一个抓手，国家有《装配式建筑评价标准》GB51129-2017，各地也出台了对应的省标。不同的标准，对装配率的计算方法不同。由于技术创新不断涌现，各类部品的构造也日新月异，这些新技术在应用中如何计算装配率，各地工业化主管部门解释也不相同。另外，新技术新产品的应用，在技术可靠性和成本方面，同时也带来一定的不确定性，受不同产品厂家的影响较多。

        这就带来了装配率、技术成熟度以及综合成本之间的平衡问题。在设计过程中，开发商、设计单位、厂家之间互相沟通，反复测算，同时既能满足政府装配率的要求，又能尽量的采用传统成熟技术，尽量节约成本。

        这只是目前的现状，相信随着钢结构住宅的应用成熟，产品的迭代更新优化完善，装配率会越来越高，同时成本却越来越低。

5、施工招标的关注点

        现在市场上EPC总承包的项目还不多，设计完成正式施工前，招标是一个重要的环节。不同的开发商招标方式不同，有些是只招标总承包，钢结构分包由总包发包；有些是钢结构由开发商单独招标。工程承包模式的选择是要关注的要点之一。

        如果开发商分开招标，则总包与分包之间的工作界面划分需要重点关注。因为钢结构与土建的交叉环节较多，无论是塔吊的协调，还是楼板混凝土的浇筑，以及二次结构与钢结构的节点等，都涉及到界面划分和互相配合。

        无论采用哪种方式，在招标时，要求投标单位的钢结构住宅施工经验是很重要的。有经验的单位会避免很多问题，能有效的组织项目施工，提高整体进度和质量。

        招标时还应要求各专业技术人员的齐备性。现在市场上有钢结构住宅相关实践经验的技术人员比较紧缺，有无经验对项目的技术管理有较大的差别。

二、项目实施前的准备工作

        项目实施前的准备工作很重要，会影响到项目的顺利施工。主要从图纸深化、专业协同调整、材料订购、新技术应用方案的学习与验证几个要点来解读。

1、图纸深化

        与传统钢结构的图纸深化不同，钢结构住宅构件小重量轻，图纸深化出来的节点系数与传统经验值有一定的差别，甚至会影响前期投标报价。铁木辛柯在研发一键深化的软件开发，目前已有已有不少项目，开发商以深化详图招标，提高投标报价的准确性。

         另一方面，钢结构住宅在前期设计的标准化工作，对主要构件进行了归并，以有限数量的规格涵盖整体项目绝大多数的构件选用需求。如果总包将不同单体分包给不同工厂，每家单位再以单体分节分批的方式深化采购原材料，则构件选用的H型钢、矩形钢管等型材会达不到原料厂家的加工批次，给采购带来困难。

        除了钢结构，住宅中的墙体、楼板、装配式装修，也需要提前深化，提前订货采购。

2、专业协同调整

         有些部品部件在设计时只提出了类型和技术标准，并不能指定厂家。总包在部品招标完成后，厂家会介入深化工作。比如墙板，不同厂家提供的连接节点、拼接处理等不同，可能与钢结构、装配式装修等专业有修改的要求，这就需要不同专业之间互相协调，甚至原设计参与补充图纸或修改图纸，共同解决可能出现的各种调整问题。

3、材料订购

         钢结构材料的订购分为钢结构主材与小料。装配式钢结构住宅中，标准化型材是发展的主流方向，主材一定是标准化型材为主，在住建部标准的指引下，未来供货厂家会越来越多，产品竞争下的质量也会越来越好。小料目前还以工厂自制为主，一些产品的配料开始往产品化发展，未来可能就是类似高强螺栓、栓钉等小料包的标准化产品配送。

         批量化的优势。在一个较大型的钢结构住宅项目中，通过设计标准化归并，一般一种规格有数百吨甚至上千吨的量，与原材料供货商洽谈采购，有一定的谈判优势。如果拆开零碎采购，反而成为一种劣势。住宅一般是高周转，不存在存货周期过长的问题，所以可以在项目早期，深化完成后，整个项目统一采购谈判。

        应关注采购周期。钢结构住宅中，主体钢结构的安装相对比较紧急，其中常用的矩形钢管要一定的采购周期，给材料供货商预留调货与加工时间。

4、新技术应用方案的学习与验证

         现在钢结构住宅处于市场推广期，不少项目的施工单位是第一次尝试，无论是管理团队还是技术人员都没有接触过钢结构住宅，需要在项目实施前学习相关知识，做好施工前的准备。可以通过技术考察、学习或招人、做试验样板的方式学习。

        可以到国内已有项目上考察，与施工单位交流学习，派遣技术人员去项目学习或招聘有经验的施工技术人员，对技术消化的基础上，可以通过做实验样板的方式对相关技术进行验证，保证后续施工的顺利实施。

三、钢结构住宅施工的要点

        钢结构住宅的施工技术，之前讲过了，具体技术细节包括钢结构施工、楼板施工、墙体施工、防火施工、内装饰施工等，技术点都有成熟可靠的做法，主要从总体目标导向的专业协调、新技术应用的样板做法以及细节、责任心和品质管控三个方面进行解读。

1、总体目标导向的专业协调

        钢结构住宅工程建设，开发商的总体目标是成本可控、品质保证、高周转。对于施工单位来说，这个总体目标也是施工的总体目标，也就是以总体工期目标、总体质量目标、总体成本目标为导向。

         在传统的混凝土住宅项目中，施工单位对此再熟悉不过，从施工组织、施工技术、原材料供应、劳务安排、可能存在的问题以及处理方案等，各个环节都了如指掌，运作起来得心应手。但是钢结构住宅有混凝土工程、钢结构与楼板工程、钢结构的防火、装配式墙体、钢结构的节点处理以及装配式装修等，每个环节都有不清楚不熟悉的新知识新技术，要想在总体成本可控的情况下，保质保量的按期完成，是一项艰巨的任务。这也是目前很多开发商、总包单位头疼的主要原因所在。

        可以看出，总体工期目标、总体质量目标和总体成本目标之间是有矛盾的。工期赶得紧，质量不保证，投入大成本下不来；质量抓得严，成本和工期都难控制。所以，需要对着三个目标进行综合考量，不断磨合，逐步找出最优的实施方案。

2、新技术应用的样板做法

        无论是钢结构，还是楼板、墙板、防火、装修等做法，钢结构住宅对于大多数施工单位来说是陌生的。一般房企的高端项目，对品质要求很高，都会要求样板先行。样板分为普通工艺样板和验证工艺样板，普通工艺样板，各个工序施工前，按照拟定的工艺工法完成样板，合格后在施工班组宣讲，然后才进入大面积施工。

         验证工艺样板，比如防火涂料及墙体施工前，提前先进行工程样板间的制作并观察一定时间，检验测试合格后再进入大面积施工。

3、细节、责任心和品质管控

        钢结构住宅中，目前基本没有没解决的技术难题，最终的产品质量主要在细节的把控上。对样板工程，可以不惜成本和工期，挑最好的老师傅慢慢的做精细，不出任何瑕疵。但是对于实际工程项目，用的是批量劳务队伍，工人的技术水平可能参差不齐。在施工中，细节的把控一是靠工人的责任心，二是靠技术管理人员的品质管控。

       这个环节，需要工人、技术人员和监理共同努力协调，保证质量的情况下和跟上进度，很考验现场管控。所以，样板很重要，也是一个很好的方法。

四、产品的交付与运营维护

       设计、施工、运营维护等环节都满足规范标准要求的钢结构住宅产品，在全生命周期内的安全可靠性是有保证的。

       钢结构住宅建设完成，只是产品交付的必要条件。产品交付后，才是全生命周期的开始。钢结构住宅作为一个产品，交给用户后，要同时提供产品说明书，并提供使用过程中的技术支持以及长期维保服务。目前国内钢结构住宅项目较少，很多是近些年建成的，还没有经过长期的运营检验。针对产品交付和运营维护中的技术管理要点，从三个方面介绍。

       一是产品说明书。国内商品房开发商在产品交付时，都会为业主提供产品说明书，介绍产品的构成、特点、使用说明以及后期维保等。钢结构住宅在商品房中的应用案例总体较少，一些开发企业也在研究应该向用户提供什么样的产品说明书。在市场推广前期，建议产品说明书尽量详细一些，在用户使用产品过程中可能的问题都加以说明、提醒和技术指导，避免用户盲目动作对产品有不可预期的损害。建议产品说明书可以包含以下几项内容：

        1、钢结构住宅产品构造与材料说明。钢结构住宅应用较多新材料、新部品、新技术，尽量向用户开诚布公的讲清楚，免得用户不了解产生误会。比如轻质隔墙、各类保温做法、防火做法、装配式装修做法等，不一定讲很深的技术细节，要讲清楚这些材料选用、构造做法的重要性、设计依据的国家规范图集等。之前国内发生过用户认为轻质保温材料是建设方偷工减料的案例。

        2、钢结构住宅产品使用注意事项。钢结构住宅的材料选用与构造与混凝土住宅有差别，一些传统住宅使用中可能存在的场景，在钢结构住宅中需要注意，比如装配式装修是空鼓墙，不能挂钉子；比如钢结构住宅定期维护人员会入户访问检查，类似煤气管线定期检查更换一样，需要用户配合等，向用户说明清楚。

        3、钢结构住宅装修改造技术文件。住宅的二次甚至多次装修改造，是住宅产品应用中一个常见的场景，不可避免，即使是精装交付的产品。因为装修的寿命低于住宅产品的寿命，现实中也存在住宅多次入市交易的情况。产品说明中应有装修改造的这一块内容，下一小结重点讲述。

4、钢结构住宅耐久性与产品维护。任何产品都有耐久性与维护问题，钢结构住宅也不例外。产品维护保养一般是物业的事情，有房屋维修基金，与用户关系不大。但说明书中也应有这部分内容，下一小结也会讲述。

        二是钢结构住宅的二次装修。这是业内各市场参与主体都很关注的问题，尤其是房产开发商。在一项技术未经过市场大面积应用，未取得普遍认知和实践经验之前，大家有疑问是正常的。为了保障用户的权益，结合其他类产品的维保服务方式，对未来钢结构住宅的二次装修发展方向，有如下一些建议。

        1、目前市场上常见的做法是由客户自主决定。这就存在用户盲目装修的情况，这也是目前大家最关注的问题，怕出各种各样的问题，这是应该努力避免出现的。

        2、对于市场上面向中端以下大众的普通住宅产品，至少应该在产品说明书中提供二次装修的技术说明。用户可以通过自己查看产品说明书，学习了解相应的技术指标，避免盲目装修带来不可控问题。